Cuánto necesitas de ahorros para que el banco te dé una hipoteca al 80-90%

Ahorros para una hipoteca al 80-90%: la fórmula completa

Calcular los ahorros para una hipoteca al 80-90% exige sumar mucho más que la parte del precio que no presta el banco. Necesitas cubrir la diferencia entre precio y préstamo, los impuestos de la compraventa, los gastos propios de adquirir la vivienda, la tasación, las actuaciones inmediatas y una reserva que no debería desaparecer en la firma.

La fórmula práctica es: ahorros necesarios = precio de compra − préstamo aprobado + impuestos de adquisición + gastos de compraventa + tasación + obras inmediatas + fondo de seguridad. Cada término debe calcularse por separado. Aplicar un porcentaje genérico al precio puede servir como primera señal, pero no demuestra que el dinero alcance para una operación concreta.

Financiar el 80 % o el 90 % tampoco es un derecho automático. El Banco de España explica que el importe del préstamo suele vincularse al valor de tasación y normalmente llega como máximo al 80 %. La entidad, además, estudia ingresos, deudas, estabilidad y política de riesgos. Una preaprobación verbal no sustituye una oferta documentada.

Qué significa financiar el 80 % o el 90 %

El porcentaje financiado, o LTV, se obtiene mediante préstamo ÷ valor de referencia aceptado × 100. Si el banco acepta 250.000 € como base y concede 200.000 €, el LTV es 80 %. Si concede 225.000 €, es 90 %. La diferencia parece de diez puntos, pero reduce en 25.000 € el dinero que debes aportar al precio.

El matiz decisivo es la base. Algunas entidades aplican el porcentaje al menor entre precio de compra y tasación; otras definen sus propios límites y criterios. Si compras por 250.000 € y la tasación es 240.000 €, un 80 % sobre tasación son 192.000 €, no 200.000 €. Si la tasación fuera 270.000 €, no debes suponer que recibirás 216.000 €: el banco puede limitarse al precio o a una cifra inferior.

Una financiación del 90 % suele reservarse a perfiles, inmuebles o programas concretos y puede implicar condiciones adicionales. Antes de entregar arras pregunta por escrito qué porcentaje aplica la entidad, sobre qué valor, qué documentos faltan, durante cuánto tiempo mantiene el análisis y si la concesión queda sujeta a tasación u otras aprobaciones.

Los siete bloques de dinero que debes reservar

Primero está la entrada real: precio menos préstamo. Segundo, el impuesto. En vivienda usada suele ser el ITP, cuyo tipo, reducciones y requisitos dependen de la comunidad autónoma; en vivienda nueva intervienen IVA y, cuando corresponda, AJD conforme a la normativa aplicable. No extrapoles el porcentaje de otra región ni una bonificación para la que no cumples condiciones.

Tercero, separa notaría y registro de la compraventa, gestión si la contratas y otros costes propios de adquirir. No los confundas con los gastos de formalización de la hipoteca: desde la Ley 5/2019 el prestatario paga la tasación y la entidad asume, con carácter general, notaría, registro, impuestos y gestoría de la escritura hipotecaria. Eso no convierte en gratuitos los gastos de transmitir la propiedad.

Cuarto, incluye la tasación homologada. Quinto, reserva obras, mobiliario imprescindible, mudanza y altas de suministros. Sexto, contempla desajustes de fechas, comisiones o documentación que realmente resulten aplicables. Séptimo, conserva un fondo de seguridad después de firmar; no es un gasto de compra, pero evita que la primera avería o una caída temporal de ingresos te obligue a endeudarte de nuevo.

Ejemplo completo: compra de 250.000 euros

Supongamos una vivienda usada de 250.000 €, una tasación de 240.000 € y una entidad que aplica el porcentaje sobre ese valor inferior. Para enseñar el método utilizaremos un ITP ilustrativo del 8 %, pero su tipo real y sus beneficios cambian por comunidad y situación personal. El valor de referencia catastral del ejemplo es 260.000 €, superior al precio.

Escenario al 80 %: préstamo máximo = 240.000 × 0,80 = 192.000 €. Aportación al precio = 250.000 − 192.000 = 58.000 €. Para el ITP tomamos como base ilustrativa 260.000 €, pues el Catastro indica que el valor de referencia opera como base imponible mínima cuando corresponda y, si el precio o valor declarado es superior, prevalece la magnitud mayor. Impuesto = 260.000 × 0,08 = 20.800 €.

Añadimos 2.500 € de notaría, registro y gestión de la compraventa; 400 € de tasación; 4.000 € para actuaciones inmediatas y 12.000 € de reserva. Total de ahorros = 58.000 + 20.800 + 2.500 + 400 + 4.000 + 12.000 = 97.700 €. Sin contar la reserva, el efectivo destinado a cerrar y preparar la operación sería 85.700 €.

Escenario al 90 %: préstamo máximo = 240.000 × 0,90 = 216.000 €. Aportación al precio = 34.000 €. Manteniendo el resto de hipótesis, ahorros = 34.000 + 20.800 + 2.500 + 400 + 4.000 + 12.000 = 73.700 €. La mayor financiación reduce la necesidad inicial en 24.000 €, pero eleva capital, cuota e intereses y continúa sujeta a aprobación.

Este ejemplo no es una tarifa fiscal ni un presupuesto notarial. Si la base tributaria, el tipo autonómico, la tasación o el préstamo cambian, debes rehacer cada línea. En particular, una tasación inferior al precio puede aumentar la entrada y un valor de referencia superior puede elevar la base fiscal sin aumentar el dinero que presta el banco.

Cómo cambia la cuota entre el 80 % y el 90 %

Para completar la comparación, supongamos un TIN fijo del 3,5 % a 30 años y pagos mensuales. La cuota se calcula con C = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1), donde i = 0,035 ÷ 12 y n = 360. Para 192.000 €, la cuota aproximada es 862,17 €; para 216.000 €, unos 969,94 €.

El 90 % añade aproximadamente 107,77 € al mes. Si tipo y plazo no cambian, el total matemático de cuotas pasa de unos 310.381 € a 349.179 €. Los intereses aproximados serían 118.381 € y 133.179 €, respectivamente, antes de seguros, comisiones, variaciones contractuales o amortizaciones.

La financiación superior ayuda a conservar liquidez, pero no abarata la vivienda. Compara el ahorro inicial con la cuota, el coste total y la capacidad de soportar imprevistos. La calculadora de Ladrillo Claro permite ordenar estos escenarios, mientras que la FEIN y la oferta de la entidad determinan las condiciones reales.

Impuestos, valor de referencia y diferencias autonómicas

En vivienda usada, el tipo de ITP y sus tipos reducidos varían por territorio. Edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual, precio, municipio o renta pueden cambiar el resultado, y los regímenes forales tienen particularidades. En vivienda nueva, revisa IVA y AJD, así como cualquier beneficio autonómico aplicable. Actualización fiscal y normativa: 18 de septiembre de 2026.

Desde 2022, el valor de referencia del Catastro puede ser relevante en ITP y sucesiones o donaciones. El Catastro explica que, cuando resulta aplicable, actúa como base mínima; si precio, contraprestación o valor declarado son mayores, se usa la mayor magnitud. Puedes consultar y certificar el valor en la Sede Electrónica y, si discrepas, utilizar las vías de rectificación o recurso previstas.

No confundas valor catastral, valor de referencia, tasación hipotecaria y precio. El valor catastral tiene otros usos tributarios; el valor de referencia incide en determinados impuestos; la tasación ayuda al banco a valorar la garantía; el precio es lo pactado. Pueden ser cuatro cifras distintas dentro de la misma compra.

Qué mira el banco además de tus ahorros

La entrada no garantiza la hipoteca. La entidad consulta capacidad de pago, historial, deudas y exposición en la CIRBE, además de edad, plazo, ingresos y estabilidad. El Banco de España recuerda que cada banco decide con sus criterios de riesgo y que puede aceptar o rechazar la operación aunque la garantía sea suficiente.

Calcula tu esfuerzo con cuota hipotecaria + otros pagos de deuda, y compáralo con ingresos netos estables. Somete el presupuesto a escenarios de desempleo, baja, gastos familiares y subida de tipo si la hipoteca es variable. Evita fabricar un límite universal: la entidad analizará tu caso y tú debes fijar un margen compatible con tu vida real.

Antes de la firma revisa FEIN, FiAE, proyecto de contrato, TAE, vinculaciones, seguros, comisiones y escenarios. Comprueba también que el dinero aportado y su origen puedan documentarse. No entregues todos tus ahorros si eso deja sin colchón las cuotas, impuestos posteriores, comunidad, mantenimiento y reparaciones.

Avales y programas de financiación elevada

Pueden existir avales públicos, convenios autonómicos o productos bancarios que faciliten porcentajes superiores al habitual. No equivalen a una ayuda automática ni eliminan impuestos y gastos. Su vigencia, plazo de solicitud, edad, ingresos, primera vivienda, residencia, precio máximo y demás requisitos deben comprobarse en la fuente oficial el día de solicitar.

Un aval cubre parte del riesgo de la entidad, pero el comprador continúa debiendo el préstamo. Pregunta si el porcentaje se calcula sobre precio o tasación, qué ocurre si vendes, qué documentación exige el programa y qué costes quedan fuera. No firmes arras basándote en una noticia antigua o en una simulación no vinculante.

Si la operación solo funciona con financiación del 90 % o más, prepara también un escenario de rechazo o tasación baja: renegociación del precio, ampliación de plazo para buscar otra entidad o cláusula de arras condicionada a financiación redactada con asesoramiento adecuado.

Checklist antes de entregar arras

Obtén precio, referencia catastral y una estimación prudente de tasación. Pide a la entidad el porcentaje y la base que utilizará. Calcula entrada, impuesto autonómico, gastos de compraventa, tasación, obras y reserva. Después verifica que el saldo bancario cubre el total sin contar ingresos futuros inciertos.

Solicita una nota simple y revisa cargas, titularidad, superficie y situación registral. Analiza comunidad, IBI, suministros, inspecciones, ocupación, arrendamientos y estado físico. La financiación no corrige problemas jurídicos o técnicos del inmueble ni determina si el precio está por encima o debajo del mercado.

Define por escrito qué sucede con las arras si no obtienes financiación en importe y plazo suficientes. Una redacción genérica puede no protegerte. La decisión contractual y fiscal requiere revisar documentos reales con profesionales competentes cuando exista duda o riesgo relevante.

Conclusión: calcula la compra línea por línea

Una hipoteca al 80 % puede exigir bastante más del 20 % del precio en efectivo. En el ejemplo, la tasación inferior y el valor de referencia superior llevan el objetivo de ahorro a 97.700 € con reserva. Al 90 %, baja a 73.700 €, pero aumentan cuota, deuda e intereses.

La cifra útil no es un porcentaje redondo, sino la suma documentada de entrada, tributos, costes, actuaciones y colchón. Repite el cálculo cuando cambien precio, tasación, comunidad autónoma o propuesta bancaria y no comprometas arras hasta saber qué parte depende todavía de aprobación.