Cuánto puedes permitirte pagar por una vivienda

Para saber cuánto puedes permitirte pagar por una vivienda necesitas resolver dos límites distintos: la cuota que cabe en tus ingresos y el efectivo disponible para entrada, impuestos y gastos. El precio máximo prudente es el menor resultado. Un banco puede aprobar más de lo que resulta cómodo para tu presupuesto, y unos ingresos altos no sirven si faltan ahorros para firmar.

El Banco de España define la capacidad de endeudamiento como el porcentaje de ingresos netos destinado a todas las deudas y señala que no debería superar el 40 %. En consejos sobre primera hipoteca explica que las entidades suelen estimar un 30-35 %. Son referencias, no derechos a obtener financiación ni objetivos obligatorios: un hogar con gastos elevados necesita un margen menor.

Calcula con ingresos netos estables, no con el salario bruto. Si hay dos compradores, incluye solo ingresos razonablemente sostenibles. Resta préstamos de coche, estudios, compras aplazadas y tarjetas. Después incorpora comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y suministros: no forman parte de la cuota bancaria, pero sí del coste mensual de vivir en la vivienda.

Primer límite: la cuota compatible con tus ingresos

Empieza por elegir un porcentaje de esfuerzo. El 35 % puede servir como punto de análisis, mientras el 40 % debe entenderse como máximo total recomendado por el Banco de España, no como zona de confort. Si los ingresos son variables, usa una media conservadora y prueba meses débiles. No cuentes pagas extraordinarias para sostener una cuota ordinaria si las necesitas para otros gastos.

La fórmula básica es: cuota hipotecaria disponible = ingresos netos × porcentaje elegido − cuotas de otras deudas. Con 3.600 € netos, un 35 % permite 1.260 € para deudas totales. Si ya pagas 250 € de coche, quedan 1.010 € para hipoteca. Ignorar el coche elevaría artificialmente el préstamo posible.

No destines automáticamente esos 1.010 €. Construye un presupuesto posterior a la compra. Alimentación, transporte, hijos, salud, ocio, impuestos y mantenimiento deben convivir con ahorro mensual. Un porcentaje que funciona para una pareja sin cargas puede ser frágil para una familia con guardería o para un autónomo con facturación estacional.

De la cuota al capital hipotecario

Para una hipoteca de cuota constante se usa el sistema francés. La cuota es C = P × i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1), donde P es el capital, i el tipo mensual y n el número de cuotas. Invirtiendo la fórmula puedes estimar el capital compatible con una cuota, aunque la oferta real dependerá de TAE, comisiones, seguros y solvencia.

El plazo reduce la cuota al repartir el capital, pero aumenta el tiempo expuesto y normalmente los intereses totales. Compara 20, 25 y 30 años con el mismo tipo. En préstamos variables, no uses solo el tipo inicial: calcula una subida razonable del índice y verifica que el presupuesto siga funcionando.

La entidad evaluará ingresos, estabilidad, historial y deudas, consultará CIRBE y realizará una tasación. El Banco de España recuerda que la tasación ayuda a estimar la garantía, pero la solvencia no debe basarse predominantemente en el valor del inmueble. Una cuota matemática posible no constituye una aprobación.

Ejemplo completo según sueldo y ahorro

Supongamos ingresos netos conjuntos de 3.600 € al mes, otra deuda de 250 €, tipo fijo del 3,2 % y plazo de 30 años. Elegimos un esfuerzo total del 35 %. El techo de deudas es 3.600 × 0,35 = 1.260 €. La cuota hipotecaria disponible es 1.260 − 250 = 1.010 €.

El tipo mensual es 0,032 ÷ 12 = 0,0026667 y hay 360 cuotas. Despejando el capital: P = 1.010 × ((1+0,0026667)^360 − 1) ÷ (0,0026667 × (1+0,0026667)^360) = aproximadamente 233.544 €. Si se financiara el 80 % del precio, el límite teórico por ingresos sería 233.544 ÷ 0,80 = 291.930 €.

Ahora aplicamos el límite de ahorro. La familia dispone de 70.000 € y quiere conservar 12.000 € de reserva. Quedan 58.000 € para comprar. Suponemos que necesita un 20 % de entrada y un 10 % orientativo de impuestos y formalización: efectivo = precio × 0,30. Por tanto, precio máximo por ahorro = 58.000 ÷ 0,30 = 193.333 €.

Con ese precio, el préstamo al 80 % sería 154.667 €. A 3,2 % y 30 años, la cuota aproximada es 668,88 €. Sumada la deuda de 250 €, el esfuerzo es (668,88 + 250) ÷ 3.600 × 100 = 25,52 %. Aunque los ingresos permitían un precio teórico mayor, los ahorros fijan el máximo de este ejemplo.

Faltan costes que pueden alterar el resultado: ITP o IVA y AJD reales, valor de referencia, tasación, reforma, comisión de agencia si corresponde, mobiliario y diferencias entre precio y tasación. Sustituye el 10 % orientativo por el cálculo de tu comunidad y tipo de vivienda antes de reservar.

Segundo límite: entrada, impuestos y reserva

La financiación suele expresarse como porcentaje del valor aceptado por el banco, que puede no coincidir con el precio. Si compras por 220.000 € y la entidad presta el 80 % de una tasación de 200.000 €, el préstamo sería 160.000 € y la entrada real 60.000 €, un 27,27 % del precio. Presupuestar solo el 20 % deja un agujero de 16.000 €.

Los impuestos dependen de vivienda nueva o usada y de la comunidad autónoma. En usada, el valor de referencia puede funcionar como base mínima del ITP cuando existe; si precio, contraprestación o valor declarado son superiores, se usa la mayor magnitud. Los tipos reducidos exigen cumplir condiciones que varían territorialmente.

Mantén una reserva separada. La compra genera mudanza, reparaciones, altas, seguros y gastos ordinarios desde el primer mes. Gastar todo el ahorro en la firma convierte una avería o una caída temporal de ingresos en deuda cara. La reserva no aumenta el precio que puedes pagar: lo reduce de forma deliberada para protegerte.

Escenarios que debes probar

Calcula escenario base, adverso y de ruptura. En fijo, sube gastos del hogar y reduce ingresos temporales. En variable, eleva el tipo y recalcula cuota. Si una pareja necesita ambos sueldos, simula varios meses con uno solo. Para autónomos, utiliza ingresos netos después de impuestos y cotizaciones y conserva más liquidez.

Compara también plazos. Un préstamo de mayor duración puede hacer viable la cuota, pero no abarata la vivienda. Revisa intereses totales y edad al vencimiento. La amortización anticipada futura es una posibilidad, no una excusa para contratar hoy una deuda que solo funciona si todo sale perfecto.

La calculadora hipotecaria de Ladrillo Claro permite visualizar cuota, capital pendiente e intereses con distintos plazos. Usa después la calculadora de compra para sumar impuestos y efectivo inicial. Las dos respuestas deben encajar; si una falla, el precio objetivo debe bajar o el ahorro aumentar.

Aprobación bancaria frente a presupuesto personal

La entidad analiza el riesgo de que no devuelvas el préstamo; tú debes analizar la calidad de vida que queda después de pagarlo. Sus modelos no conocen todos tus proyectos, cuidados familiares, movilidad laboral o tolerancia al riesgo. No conviertas el máximo concedido en un presupuesto automático.

Compara ofertas mediante FEIN y TAE, no solo por cuota promocional. La Ley 5/2019 exige información personalizada y documentación precontractual con antelación mínima de diez días naturales. La FEIN es vinculante para la entidad durante el plazo pactado; la FiAE resume advertencias relevantes y el notario presta asesoramiento previo.

Incluye bonificaciones y seguros por separado. Una rebaja del tipo puede exigir nómina, tarjetas o pólizas cuyo coste neutraliza parte del ahorro. La cuota cabe o no cabe después de sumar el paquete completo. Conserva las ofertas para comparar el coste durante el horizonte en que previsiblemente mantendrás la hipoteca.

Actualización y conclusión

Información financiera, fiscal y normativa revisada el 8 de septiembre de 2026. El ITP, AJD y sus beneficios varían entre comunidades autónomas y territorios forales; Canarias, Ceuta y Melilla tienen particularidades. Los tipos bancarios, criterios de riesgo y porcentajes de financiación cambian por entidad y perfil.

En el ejemplo, los ingresos permitían teóricamente financiar 233.544 €, pero los 70.000 € de ahorro, la reserva y los gastos redujeron el precio a 193.333 €. Esa comparación evita visitar inmuebles que solo funcionan sacrificando toda la liquidez o suponiendo una tasación perfecta.

Calcula cuota disponible, capital, porcentaje financiable y efectivo. Elige el menor precio resultante y aplica un margen. Poder firmar y poder vivir con tranquilidad después de firmar son pruebas distintas; el presupuesto prudente debe superar ambas.