Gastos de comprar una vivienda de segunda mano en 2026
Los gastos de comprar una vivienda de segunda mano en 2026 no se resumen en añadir un porcentaje fijo al precio. El impuesto cambia por comunidad autónoma; la base puede ser superior al importe pactado; notaría y registro se calculan mediante aranceles; y la financiación introduce tasación, seguros o productos que deben separarse de la compraventa.
La primera distinción es fiscal. Una segunda o ulterior entrega vendida por un particular suele tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, dentro del ITPAJD, no por el IVA propio de la vivienda nueva. Hay excepciones y operaciones empresariales con reglas distintas, así que la calificación del vendedor y de la transmisión debe confirmarse.
La segunda distinción es financiera. El banco no suele financiar impuestos y gastos, y habitualmente limita el préstamo a un porcentaje del menor entre precio y tasación según su política de riesgo. Por tanto, el comprador necesita la entrada más los costes de adquisición y una reserva posterior; conocer solo la cuota mensual no acredita que pueda completar la compra.
ITP: el gasto principal y el más variable
El ITP se gestiona por la comunidad donde se encuentra el inmueble. Hay tipos fijos, tarifas por tramos, tipos reducidos para determinados perfiles y condiciones ligadas a vivienda habitual, edad, discapacidad, familia numerosa, precio o municipio. Un beneficio fiscal no debe aplicarse por intuición: exige comprobar todos sus requisitos y, a veces, mantener el destino durante un periodo.
La base imponible merece especial atención. Según el Catastro, cuando existe valor de referencia, este funciona como base mínima. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores, se toma la mayor magnitud. Si el contribuyente considera que el valor de referencia perjudica sus intereses, puede solicitar rectificación o recurrir por las vías previstas, pero no conviene presupuestar como si no existiera.
El plazo y el modelo dependen de la administración competente. La escritura permite liquidar, pero el pago y la presentación no deben dejarse para el último día. Conserva justificante, autoliquidación y documentación del posible tipo reducido, porque el Registro necesita acreditar el tratamiento tributario antes de inscribir.
Notaría, registro, gestoría y tasación
Notaría y Registro de la Propiedad no son porcentajes libres: sus honorarios se rigen por aranceles y dependen del documento, valor, extensión, copias, asientos y circunstancias. Por eso es más riguroso pedir una provisión o presupuesto que publicar una cifra universal. La minuta debe identificar conceptos y base aplicada, y puede incluir suplidos o impuestos sobre el servicio.
La gestoría de la compraventa es opcional cuando el comprador puede realizar los trámites, salvo que una operativa concreta requiera coordinación. No debe confundirse con la gestoría de la escritura hipotecaria. La Ley 5/2019 asigna al prestamista los gastos de gestoría, notaría de la escritura de préstamo e inscripción de la garantía; el prestatario paga la tasación y las copias que solicite.
La tasación es necesaria cuando el inmueble garantiza un préstamo y debe realizarla una entidad o profesional homologado. Aunque el banco asuma costes de constituir la hipoteca, el comprador continúa pagando sus propios gastos de adquisición. También pueden existir honorarios de agencia si fueron contratados por el comprador, asesoramiento, traducción, poderes, certificado bancario, mudanza o reforma.
Ejemplo completo de gastos en una vivienda usada
Supongamos una vivienda en Castilla-La Mancha comprada por 200.000 €, con valor de referencia de 220.000 €. El tipo general de TPO es el 9 %. La base no es 200.000 €, sino 220.000 €, porque es la mayor magnitud relevante. El ITP estimado es 220.000 × 0,09 = 19.800 €.
Añadimos supuestos identificados: 850 € de notaría de compraventa, 500 € de Registro, 350 € de gestoría elegida para tramitar la adquisición y 400 € de tasación hipotecaria. Además, el comprador reserva 8.000 € para reparaciones y puesta a punto. Los importes de profesionales son presupuestos didácticos, no tarifas garantizadas.
La inversión inicial total es 200.000 + 19.800 + 850 + 500 + 350 + 400 + 8.000 = 229.900 €. Los gastos e inversión adicional ascienden a 29.900 €, un 14,95 % del precio, pero el resultado está impulsado por un valor de referencia superior y por la reforma. Sin los 8.000 € de obra, los costes de adquisición serían 21.900 €, un 10,95 %.
Si el banco financia el 80 % del precio, el préstamo sería 160.000 €. El comprador debe aportar 40.000 € de entrada más 29.900 € de costes y reforma: 69.900 € de efectivo. Si solo había ahorrado el 20 %, la operación no se cierra aunque la cuota hipotecaria sea asumible. Esta es la razón para calcular liquidez antes de reservar.
El ejemplo cambiaría en otra comunidad, con un beneficio fiscal, sin valor de referencia o con una tasación inferior que redujera la financiación. También pueden aparecer derramas, deudas de comunidad, cancelaciones registrales, mobiliario o gastos asumidos por pacto. La cifra válida es la que se reconstruye con documentos de la operación.
Qué comprobar antes de pagar arras
Solicita nota simple actualizada, referencia catastral, último IBI, certificado de deuda con la comunidad, actas recientes y situación de derramas. Contrasta superficie registral, catastral y real. Pregunta por ocupantes, arrendamientos, limitaciones, protección pública y situación urbanística. Los gastos no corrigen una compra jurídicamente insegura.
Antes de firmar arras, calcula al menos tres cifras: efectivo necesario, cuota en escenario normal y cuota o gasto total en tensión. Añade un margen para diferencias en provisiones y para reparaciones no detectadas. El contrato de arras debe reflejar qué sucede si no se obtiene financiación; no des por supuesta una devolución que no esté pactada o amparada jurídicamente.
La calculadora de Ladrillo Claro organiza impuesto, formalización, financiación y reserva inicial con los supuestos visibles. Después debes confirmar tipo autonómico, valor de referencia, presupuestos y reparto contractual con notaría, administración tributaria y los profesionales que intervengan.
Errores habituales al calcular los gastos
El primer error es aplicar el ITP al precio cuando el valor de referencia es mayor. El segundo es sumar IVA e ITP a la vez sin analizar la operación. El tercero es cargar al comprador los gastos legales de constituir la hipoteca que corresponden al prestamista, o asumir que el banco paga también la escritura de compraventa.
También es frecuente olvidar reforma, mobiliario, suministros, seguros o derramas; usar una regla del 10 % en cualquier comunidad; o contar un tipo reducido sin verificar requisitos. Una horquilla orientativa es útil al principio, pero debe sustituirse por una liquidación y presupuestos concretos antes de entregar cantidades importantes.
Información fiscal y normativa revisada el 5 de septiembre de 2026. Los tipos y beneficios varían entre comunidades autónomas y pueden cambiar; la vivienda nueva, Canarias, Ceuta, Melilla y los territorios forales presentan particularidades. Verifica siempre ubicación, fecha, sujeto y naturaleza de la transmisión.
Conclusión: calcula el efectivo, no solo el porcentaje
El presupuesto correcto parte del mayor valor fiscal aplicable, añade el ITP autonómico y separa los costes de compraventa de los hipotecarios. Después incorpora reforma, incidencias y una reserva que permanezca disponible tras la firma.
En el ejemplo, una vivienda de 200.000 € exige 69.900 € de efectivo con financiación del 80 %, no solo 40.000 €. Hacer esta cuenta antes de las arras protege la liquidez, permite comparar inmuebles de forma homogénea y evita que un gasto previsible aparezca como una sorpresa. Conserva además un fondo de emergencia separado: destinar hasta el último euro a la firma convierte cualquier reparación o retraso en un problema financiero inmediato. No uses estos supuestos como una liquidación fiscal definitiva.